意昂官网注册独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内

　　容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任，但评估结论不应当被认为

　　认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当

　　程序，但对设备等实物资产的实地勘查未借助任何质量检测仪器。我们不承担对设

　　估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。但对评估对象法律权属进行确

　　的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事

　　法律法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，

　　对江苏中南建设集团股份有限公司下属海门中南世纪城开发有限公司拟转让股权涉

　　及的海门中南物业管理有限公司股东全部权益在 2015 年 11 月 30 日的市场价值进行

　　二、被评估单位：海门中南物业管理有限公司(以下简称为“海门中南物业公司”)

　　全部资产及负债，包括流动资产、固定资产、递延所得税及流动负债。根据海门中

　　南物业公司提供的财务报表反映，评估基准日账面资产总额 7,164,683.56 元，账面

　　资产账面价值为 716.47 万元，评估价值为 722.13 万元，评估增值 5.66 万元，

　　负债账面价值为 1,155.52 万元，评估价值为 1,155.52 万元，无评估增减值；

　　所有者权益(净资产)账面价值为-439.05 万元，评估价值为-433.39 万元，评估增

　　并不必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积。特提请报告使用者在引用本评

　　估报告结论作为控股权或少数股权交易参考时，需在本评估结论基础上考虑可能存

　　时被评估单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况下，评估

　　3．截至评估基准日，大型普通客车（《固定资产—车辆评估明细表》第 2 项）

　　证载车辆所有人为海门中南世纪城开发有限公司，海门中南物业公司申明车辆产权

　　为其所有，在海门中南物业公司需要时可以随时配合该公司对车辆登记所有人做变

　　估基准日后的资产状况和市场变化情况来确定，当资产状况和市场变化较小时，评

　　估结论使用有效期原则上为评估基准日起一年内，即 2015 年 11 月 30 日至 2016 年

　　资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对贵公司下属海门中南世

　　2015 年 11 月 30 日的市场价值进行了评估。现将评估情况报告如下：

　　1．企 业 名 称：江苏中南建设集团股份有限公司(以下简称“中南建设公司”)

　　施工，物业管理，实业投资。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经

　　1. 企 业 名 称：海门中南物业管理有限公司 (以下简称“海门中南物业公司”)

　　8. 经 营 范 围：物业管理（凭资质经营）；房地产信息咨询。（依法须经批准

　　9. 历 史 沿 革：海门中南物业公司系由海门中南世纪城开发有限公司发起设

　　通宏大联合会计师事务所 2007 年 4 月 18 日出具的通宏会验字（2007）第 129 号验

　　注：以上数据由中汇会计师事务所有限公司出具中汇会审[2016]0028 号无保留

　　全部资产及负债，根据评估申报明细表，包括流动资产、固定资产、递延所得税资

　　截至评估基准日，海门中南物业公司账面资产总额 7,164,683.56 元，账面负债

　　设备类资产包括机器设备、车辆和电子设备，其中机器设备 17 台(套)，包括草

　　坪机和绿篱机等；车辆 3 辆（艘），包括 1 辆电动巡逻车、1 辆大型普通客车和 1 艘

　　运输垃圾的船，截至评估基准日，大型普通客车证载车辆所有人为海门中南世纪城

　　开发有限公司，海门中南物业公司申明车辆产权为其所有，在海门中南物业公司需

　　要时可以随时配合该公司对车辆登记所有人做变更；电子设备 73 台(套)，主要包括

　　电脑、空调、打印机和办公家具等。上述设备存放于企业办公区域内，除三台报废

　　根据委托方的意见，确定本评估项目的评估基准日为 2015 年 11 月 30 日。

　　1. 《中华人民共和国公司法》（（中华人民共和国主席令［2013］第 8 号）；

　　2. 《中华人民共和国证券法》(中华人民共和国主席令［2005］第 43 号)；

　　3. 《机动车强制报废标准规定》(商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环

　　10. 《注册评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18 号）；

　　11. 《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协[2012]248 号）；

　　3. 机械工业出版社《2015 机电产品报价手册》或互联网查询价格信息；

　　7. 科学技术出版社《最新机电产品评估参数手册》、《资产评估常用数据与参数

　　生的可比企业产权交易案例，也不具有与上市公司的可比性，故不宜采用市场法。

　　根据企业提供并经审计后的会计报表显示，海门中南物业公司 2015 年 1-11 月

　　-131.03 万元；经对海门中南物业公司管理层的访谈，主营业务收入主要来源于同一

　　集团控制下房地产公司受托资产管理费，海门中南物业公司经营对集团公司存在一

　　定的依赖性，另外受整个房地产行业不景气、物业服务业区域性限制以及传统物业

　　服务业受互联网物业服务业的影响，企业未来的经营风险和经营收益难以进行合理

　　场勘查等方式进行核实，因此本次采用资产基础法对被评估单位的股东全部权益进

　　评估对象价值的方法，即将构成被评估单位的各项资产的评估价值减去负债评估价

　　调节表核对，并通过函证方式对银行存款进行核实，经核，账实相符，以核实后账

　　经济性贬值，或在确定综合成新率的基础上，确定设备评估价值。本次评估选择的

　　要和合理的成本和相关税费等，如：设备的购置价、运杂费、安装费、调试费、基

　　确定综合成新率。车辆根据车辆行驶里程，使用年限和现场的勘察情况确定其成新

　　评估价值与计税基础的差异乘以企业适用的所得税率确定相应的递延所得税资产。

　　础上，以评估目的对应的经济行为实现后的被评估单位预计需要承担的负债项目及

　　我公司于 2015 年 12 月 1 日接受委托，并着手前期准备工作及现场评估工作，

　　2016 年 1 月 18 日出具评估报告。整个评估过程包括接受委托、调查核实、评定估

　　1．我公司在洽谈项目时，在明确评估对象、评估目的及评估基准日等基本事项，

　　并确认评估独立性不受影响、评估风险在可控制范围内的前提下，我们接受委托并

　　(1) 听取公司有关人员介绍被评估单位及其经营的历史和现状，包括历史沿革、

　　(2) 现场对被评估单位的资产进行了调查核实，对被评估单位提供的评估对象法

　　(3) 现场调查、核实资产与验证相关评估资料：根据资产类型和资产额，结合工

　　作量的大小，组成相应的评估小组，对评估范围内的资产进行现场调查、资产核实

　　和勘查，对委托方和相关当事方提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行必要

　　的查验，海门中南物业公司对其提供的评估明细申报表以及相关证明资料盖章确认。

　　凭证、合同、发函询证及查阅对账单的方式，结合与各部门访谈结果，核实真实性

　　A. 对被评估单位所填的设备类评估申报明细表进行核查，对明细表填报中错填、

　　B. 根据评估申报明细表，按照机器设备、运输车辆和电子设备三种类型，对各

　　项设备类资产进行了抽查盘点与勘查，结合公司设备的主要特点，会同相关管理人

　　员，重点核实设备数量、出厂和启用时间，了解设备状态、性能，同时向设备管理

　　C. 根据设备类资产的构成特点及评估申报明细表的内容，查阅和收集会计账簿、

　　购买合同和发票等相关资料。核对和分析账面价值或合同购价所包含的设备价款和

　　总编写评估报告，资产评估机构内部逐级审核，并在不影响评估人员独立判断的前

　　(2) 买卖双方都有获得足够市场信息的机会和时间，交易行为在自愿的、理智的

　　5． 海门中南物业公司和委托方提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完

　　6． 除海门中南物业公司申报的资产、负债外，不存在其他归属于海门中南物业

　　当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提、假设条件改变而推

　　资产账面价值为 716.47 万元，评估价值为 722.13 万元，评估增值 5.66 万元，

　　负债账面价值为 1,155.52 万元，评估价值为 1,155.52 万元，无评估增减值；

　　所有者权益(净资产)账面价值为-439.05 万元，评估价值为-433.39 万元，评估增

　　并不必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积。特提请报告使用者在引用本评

　　估报告结论作为控股权或少数股权交易参考时，需在本评估结论基础上考虑可能存

　　时被评估单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况下，评估

　　3．截至评估基准日，大型普通客车（《固定资产—车辆评估明细表》第 2 项）

　　证载车辆所有人为海门中南世纪城开发有限公司，海门中南物业公司申明车辆产权

　　为其所有，在海门中南物业公司需要时可以随时配合该公司对车辆登记所有人做变

　　(一) 评估报告仅供评估报告中披露的评估报告使用者用于载明的评估目的和用

　　途。注册资产评估师及其所在评估机构不承担因评估报告使用不当所造成后果的责

　　(二) 评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估

　　(三) 评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。评估结论的使用期限应根

　　据评估基准日后的资产状况和市场变化情况来确定，当资产状况和市场变化较小时，

　　评估结论使用有效期原则上为评估基准日起一年内，即 2015 年 11 月 30 日至 2016

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